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当前房地产企业的融资形势
发布时间:2020-01-14     


昨天,红姐和某房地产经济学家交流,感觉2020年房地产行业依然难言乐观。

 

他认为,进入2020年后,人民币对美元汇率升值势头强劲,这背后意味着人民币严厉的紧缩,也就是m2同比增速预计会下滑。虽然央行可能采取降准来对冲,但是空间已不大。

 

这意味着,2020年房地产融资依然艰难。这与此前红姐从各方汇总得来的消息也是一致的,2020年房地产融资监管预期仍是严控偏紧的。

 

另一方面,我们看到,自2019年12月份以来,中央宣布取消或放宽大城市落户政策,地方城市纷纷跟进,虽不是解除限购,但落户后自然就有了购房资格,体现了托底救市的意味。

 

业内大咖们建议,房企要充分利用2020年上半年这段窗口期,加紧卖房回款,因为下半年是怎样的趋势仍然有不确定性。

 

对于房企负责融资的伙伴们,红姐送上一句话:找钱残酷不易,2020年,还要更加努力。

 

下文内容结合盛世神州基金总裁李万明近期在由中国房地产报、中国房地产网、中房智库主办的“房地产金融与资管论坛”上做的发言,红姐进行了梳理提炼,加入最新的行业数据和观察,供大家学习参考。

 

想加入房地产投融资群与业内同行交流,可加红姐微信 ,请一定备注“机构职务”,如果不备注,我还得回问您是谁,您还得回复我您是谁,浪费时间哈~~

 

盛世神州基金总裁李万明

 

房企融资链条

 

房地产开发是一个资金密集型的行业,它涉及的融资大致划分为四个阶段:

 

(1)拿地阶段:支付土地出让金。开发商完全靠自有资金发展壮大会比较慢。

 

(2)四证齐全后:支付建设费用。开发贷的核心作用是支付建设费用,三四线城市会更明显。

 

(3)发行公司债:用于公司发展。也有两类,一类是上市公司和大型公司利用公开交易所发行的债,要得到交易所批准;一类通过地方金融平台,或者叫股权交易中心,这种债多半都是对小型公司,对于具体项目公司进行发债。

 

(4)经营型物业发行CMBS或ABS:房地产公司也可以实现融资目的。在美国,监狱和政府办公楼都是经营性物业,都可以发行CMBS或ABS。

 

 

房企融资监管脉络

 

自2019年5月17日,银保监发〔2019〕23号文《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》下发后,银行信托等金融机构全面收紧了房地产融资。

 

房地产信托方面,银保监会监控要求非常严,不仅不让增加规模,而且要压缩规模,房地产业务占比大的要降比例,房地产业务规模适度的,也要老的到期退出才能新增;银行层面,银保监会通过窗口指导,严格要求银行控制房地产开发贷。

 

2019年,银行、信托频频被开出大额罚单,违规案由多涉及资金违规流入房地产。《经济参考报》记者据银保监会公告统计,2019年各级银保监系统对银行业机构(不含个人,下同)累计开出罚单逾1500张,罚金金额达9.5亿元。

 

其中,银行违规“输血”房地产数量明显增多,相关罚金累计超过亿元,仅百万级以上大额罚单中,银行涉房涉地贷款违规数量占比就超过三成。

 

信托业也是如此。据不完全统计,2019年有21家信托公司陆续受罚,罚单数量增至32张,金额合计1700多万元。其中中融信托、北方信托、粤财信托、民生信托、中诚信托、五矿信托、建信信托、中信信托8家信托公司因房地产相关业务被罚。

 

总体而言,2019年房地产融资先扬后抑,使得全年房地产企业融资规模有小幅增加,据克而瑞监测数据显示,2019年全国95家典型房企融资总额为14494亿元,同比增长5.5%。但是自5月份银保监会发文后,整个下半年,房企和给房企输血的金融机构过得同样痛苦。

 

理论上有一部分资金仍可绕道流入房地产,但是“大家都被罚怕了,不敢轻易绕道”,李万明认为,2020年房企融资规模可能会降低。

 


“地主家”也无余粮

 

其实,早在2019年1季度、2季度之前,业内就已经获知消息,房地产融资会转向收紧。嗅觉灵敏的大房企,比如碧桂园、恒大、融创等,早早就进行了应对,降价促销回笼资金。

 

比如,2019年8月20日,恒大打响促销第一枪,旗下楼盘陆续打折,部分项目打折幅度甚至达7.8折。融创天津公司启动员工自购及全员泛营销。双十一期间,恒大、碧桂园、融创、保利等全面进行降价促销。


 

虽然从销售业绩而言,2019年各家依然保持了增长,但背后是降价促销策略做大的规模。2019年末的负债率数据尚未公布,但从2019年中报数据看,大型房企还债压力依然很大。

 

2019年上半年,有30家房企的资产负债率超过80%,龙头房企如融创、碧桂园、绿地、万科的资产负债率也排在前列,分别为90.8%、89.3%、88.3%、85.3%。

 

中小房企更加艰难。

 

据人民法院公告网显示,截至2019年12月26日,全国房企的破产数量已高达520家,平均每天就有约1.7家房企宣布破产,其中大多数为三四线城市的中小型房企,但也不乏全国百强的知名房企,例如银亿股份、三盛宏业、颐和地产等。

 

这些房企的共同点在于在2015、2016年融资较多,而在进行严格调控之后,企业的销售能力、盈利能力、融资能力较为落后,因此在今年出现了大面积的债务违约。

 

还有一些房企,比如泰禾集团、福晟集团等,也出现了资金链紧张导致的艰难局面。

 

李万明预计,2020年还会出现房企大面积违约事件(贷款不能如期兑付)。金融紧缩过度就会是这种结果,让大家措手不及。

 

地产“银根”收紧的原因

 

李万明认为,收紧地产“银根”政策出台的原因主要有四方面:

 

1、长效机制尚未建立。房地产长效机制建设主要包括构建城乡统一的建设用地市场,建立不动产统一登记制度,构建租购并举的住房供应体系,改革房地产税收制度。

 

2、许多城市房价上涨压力大,风险加大。很多三四线城市或五线城市,没有工商业发展机会,没有新增就业机会,人口呈外流态势,但是因为拆迁有货币补偿,用于买房,造成了房价上涨泡沫,楼市的虚假繁荣。

 

3、房地产企业高价抢地。2019年前四个月,“地王”又频频出现在全国各地的土地市场。2019年前4月累计有28家企业拿地过百亿。4月单月,抢地超过50亿的房企就多达18家。

 

8月中旬,有消息称共11家房企被暂停一切资本市场融资(含供应链ABS)。有业内人士对红姐表示,被叫停的房企或因为拿了地王,或是负债高企的“网红”。

 

4、逼迫房企优惠促销还债。这样可以改变购房者对未来房价继续过快上涨的预期,给房地产长效机制的建立赢得时间。通过短期政策及长效机制,逐步实现供需平衡、市场平稳、价格稳定、杠杆适度、风险可控、供应结构合理、需求管理正确的健康的房地产市场。

 

李万明认为,只要中国经济不会出现大的崩溃,房地产仍然有开发和投资价值。冬天已经快过去了,我们希望春天会来。


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