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房地产企业融资成本及近期趋势专题分享
发布来源: 合立投资 发布时间:2020-03-18


一、房地产融资成本的基本情况。

1.2019年房企整体融资成本持续上升,平均融资成本自2016年以来首次突破7%。

2019年房企新增融资成本为7.07%,较2018年的6.53%显著上升了0.54个百分点,创2016年以来新高


2.境内发债成本下降,但呈现前低后高的情况;境外发债成本上升,但呈现前高后低的情况。

从历年房企的境内外融资成本情况来看,2019年境内债券的平均成本为5.21%,较2018年略有下降0.67个百分点;而境外债券的平均成本为8.13%,较2018年全年上涨0.86个百分点。


3.在房地产各类融资渠道当中,固收类非标资管融资成本最高,年化成本平均超过12%。

资料来源:合立金融学院整理


二、2020年1-2月份房企境内外发债情况。

1.年初以来货币政策总体宽松,受疫情影响降准降息陆续推出。

2019年8月LPR改革以来,央行多次下调政策利率,商业银行1年期LPR报价合计下调26BP,5年期下调10BP。2月20日,央行公告2月份1年期LPR下调10个基点,从4.15%降至4.05%。5年期以上LPR下调5个基点,从4.8%降至4.75%。



北京时间3月3日晚,受疫情全球爆发影响,美联储宣布紧急降息,将联邦基金目标利率下调50个基点,至1.00-1.25%的区间,同时将超额准备金利率(IOER)下调50个基点至1.10%。


2.1-2月份房企发债节奏明显加快,同比大幅增长。

1-2月房企债券融资159笔,规模2484亿元,同比增长36%。这个数据仅次于2018年,为六年来次高。其中,境内债:2月在短融中票的带动下,发债规模363亿元,同比+50%,终结同比5连降;境外债:1月高峰后2月回落,1-2月累计发行1523亿元,同比+3%,已占去年发行量的28%。



3.高评级主体房企发债受追捧,融资集中度进一步提升。

分信用评级来看,高评级地产债明显更受资金追捧,发行占比跃升,融资集中度提升趋势再度强化。1-2月AAA地产债发行420亿元,占境内地产债发行规模的64%,去年全年为45%;AA+地产债发行152亿元,占比23%,去年为34%;AA地产债发行85亿元,占比12%,去年为21%。


4.整体发债成本下降,部分房企发债成本大幅降低。

2020年1月,房企发债平均融资成本8.34%,同比上升1.4个百分点,环比下降0.23个百分点。其中,境外债券融资成本达9.20%,同比增长1.19个百分点,环比下降0.68个百分点;房企境内发债成本4.5%,同比下降0.48个百分点,环比下降1.87个百分点

2020年2月,房企发债平均融资成本5.68%,环比下降2.55个百分点。其中,境外债券单月融资成本7.49%,环比下降1.55个百分点,境内发债成本也下降了0.86个百分点到3.64%。


重点房企方面,佳兆业、正荣等今年新发债券票面利率较此前类似品种下行300bp以上;绿城、碧桂园、光明等下行200-300bp;融创、滨江、阳光城、美的置业等下行100-200bp;华发、首开、禹洲、金科、龙湖、金地等优质民企和地方国企发债成本亦有40-80bp的下行;保利、招蛇等央企融资成本本就较低,亦下行20-60bp。

资料来源:合立金融学院整理

三、部分资管产品收益率变化情况。

1.今年以来固收类资管产品收益率呈现整体下行趋势,债券型产品一枝独秀。

资料来源:合立金融学院整理


2.房地产信托收益率年初以来上升,2月平均达到8.4%。

这可能与房地产信托产品发行平均滞后2-3个月有关,2月份发行的房地产信托产品,其底层资产协议一般形成于2019年第四季度。


四、房企融资成本下一步走势预测

根据今年货币政策走势、降准降息、CPI以及房地产融资政策的预判,我们预计房企的整体融资成本会较2019年有所下降,但下降幅度不会太大。其中,今年百强房企平均融资成本预计会下降0.4-0.5个百分点左右,百强房企非标资管融资成本预计会下降1个百分点左右。



合立金融学院成立于2019年7月,是合立投资旗下的地产金融实务研究院,专门从事房地产金融政策、各类房地产金融产品以及房地产投融资实务的研究、培训与顾问工作。合立金融学院致力于为合立投资在房地产金融领域的专业化发展提供支撑,同时也为中国的房地产金融研究贡献一份力量。


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