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房地产上市公司综合实力100强发布30家供应链企业投资价值、盈利能力、投资潜力上榜
发布来源: 新浪地产 发布时间:2020-05-26


5月26日,2020中国房地产及物业上市公司测评(下称上市公司测评)结果发布会在上海举行,这是中国房地产业协会、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心连续第13年发布中国房地产及物业上市公司测评研究成果,中房优采与中房研协及中物研协联合承办了本次发布会。


Part 1
2020房地产供应链上市公司测评


本次上市公司测评中,基于对房地产供应链上市企业的研判,分别从上市公司投资价值、上市公司盈利能力以及上市公司投资潜力三个维度各评选出了每维度的十强企业。



供应链行业各有阴晴


部分行业企业受益于大趋势


本次上市公司测评结果显示,由于综合的宏观形势和新冠疫情对世界经济的冲击,房地产供应链企业的投资、生产、供货等也因此受到共振,加之房地产行业整体规模增速较前两年明显放缓,与房地产密切相关的供应链企业发展普遍面临压力。而由于基建投资确定性较高,以水泥、玻璃等为代表的基础建筑材料行业需求端相对稳定,市场表现较好;另外,受益于全装修成品住宅占比不断提升等有利因素,定制家具、建陶等行业近年来发展迅速。同时,存量改造的市场潜能巨大,安防、消防、照明、水电气暖和电梯等多个行业企业受益明显。



需要指出的是,虽然受益于全装修成品住宅占比不断提升等有利因素,定制家具近年来发展迅速,但从数据来看,行业整体增速出现放缓情况。以欧派家居、索菲亚、尚品宅配、皮阿诺、顶固集创、我乐家居、志邦家具、金牌橱柜、好莱客为样本,9家上市公司的总体营收增速在2017年见顶,2018年增速为19.00%,2019年进一步下滑到13.72%。随着人们生活水平的提高,观念变化的新一代逐渐成为主要消费群体,定制家居行业的增长空间仍然可期。



精装房市场规模的持续扩大对建筑陶瓷的影响亦是显而易见,瓷砖已成为精装房项目的重要装饰材料之一。陶瓷企业与房地产公司达成战略合作协议,在瓷砖的生产上便利度更高,双方合作的协调性也更强,使得有实力、口碑的品牌陶瓷企业的市场份额不断提升。纵观行业发展,率先进入工程渠道的如马可波罗、蒙娜丽莎等品牌,持续发力精装市场,通过不断加强新产品开发与品牌建设,抓住了发展良机。


存量更新改造方面,通过三类(基础类改造、完善类改造和提升类改造)不同改造的类型,来解决基础设施老化、完善配套设施、提升小区整体环境以及社区公共服务水平,着也使得包括安防、消防、照明、水电气暖和电梯等多个典型供应链行业企业受益明显。


而随着房地产行业由粗放生长向高质量增长转变,如老板电器、全筑股份这样的供应链上市企业一方面能够更加专注配合创新研发,提升产品性能,加强综合服务能力。另一方面,也有如蒙娜丽莎这种通过与甲方的合作获得了甲方的入股,实现了由大型房企的充分赋能。


新旧基建驱动


房地产上市公司测评发布会分论坛求解建筑建材行业基本盘



受房地产市场稳态,新旧基建拉动影响,2020年建筑建材行业基本盘如何?2020年哪些板块存投资空间?带着这些问题,本次上市公司测评同期,由优采平台承办召开以“产业新势能优材新智造”为主题房地产筑建配套建材供应链“云论坛”专场(下称供应链云论坛),供应链云论坛也邀约到了多位证券、基金等金融领域研究专家,以及包括东方雨虹、蒙娜丽莎、康力股份、科顺股份、凯伦股份、红星美凯龙、全筑股份、友邦集成吊顶、亚士创能、三棵树、老板电器、集泰股份和志邦家居等典型企业代表共议产业成长动力。


供应链云论坛上,来自于华泰证券、国泰君安相关负责人通过对老旧小区改造拉动消费建材千亿增量机会以及渠道变革的“降维打击”的观点分享了当下房地产供应链企业的资本化出路;同时,中信九州也在演讲中表示了金融赋能的解决办法。为供应企业的发展拓宽了新思路。另外,兴宝股权投资相关负责人讲述的“新基建新建材-产业基金的新契机”。


那些版块行将受益?

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优采同期发布房地产供应链上市公司报告


细分行业分化各不同

在“产业新势能 优材新智造”为主题房地产筑建配套建材供应链专场“云论坛”,优采同步发布了三项房地产供应链上市公司专项报告(营收&净利润排行榜净资产收益排行榜、经营现金净额排行榜),报告也更为具体全面的呈现了房地产供应链行业现状和上市企业的价值定位。


超七成供应链企业经营现金净额保持增长


测评研究报告显示,供应链上市公司经营现金净额TOP100强中,超七成供应链企业的经营现金净额依然保持增长,涨幅超100%的共33家,50%-100%的共14家,50%以下的共25家,近三成供应链企业经营现金净额出现下滑。其中,防水材料、定制家居、智慧停车、五金配件行业经营净额增长较快,装饰设计、幕墙工程、钢铁行业经营净额下滑明显。




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2019年房地产供应链上市公司

营收&净利润排行榜TOP100


近六成供应链上市公司 ROE 保持增长


测评研究报告显示,供应链上市公司净资产收益率TOP100强中,近六成供应链企业的ROE依然保持增长,涨幅超10%的共5家,5%-10%的共9家,5%以下的共43家,四成多供应链企业ROE出现下滑。其中,防水材料、定制家居、智慧停车、五金配件行业ROE增长较快,景观设计、装饰设计、幕墙工程、钢铁行业ROE下滑明显。




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2019年房地产供应链上市公司

净资产收益率排行榜TOP100



超七成供应链企业经营现金净额保持增长


  供应链上市公司经营现金净额TOP100强中,超七成供应链企业的经营现金净额依然保持增长,涨幅超100%的共33家,50%-100%的共14家,50%以下的共25家,近三成供应链企业经营现金净额出现下滑。其中,防水材料、定制家居、智慧停车、五金配件行业经营净额增长较快,装饰设计、幕墙工程、钢铁行业经营净额下滑明显。





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2019年房地产供应链上市公司

经营现金净额排行榜TOP100

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Part 2
2020中国房地产上市公司测评


规模稳步增长估值、利润增速向下调整


上市房企总体呈现八大特点

根据《2020中国房地产上市公司测评研究报告》,前十企业整体没有变化,仅排名出现微调。其中,万科位列第一,中国恒大、碧桂园分列第二、第三位。融创中国排名提升较大,位列第四;中国外海发展排名与上年一致,位列第五;保利地产排名下降两位,排名第六。华润置地、龙湖集团、新城控股和富力地产分列第七至第十位。



根据测评研究报告,从核心测评指标来看,2019年上市房企总资产均值为1409.37亿元,同比上升25.67%;房地产业务均值为270.00亿元,同比增长34.39%;净利润均值为28.68亿元,同比增长11.94%;资产负债率均值同比上升1.87个百分点至69.96%;净负债率均值同比上升3.25个百分点至95.77%。


整体看,上市房企呈现八大发展特点:


在资本市场方面,企业估值向下调整。报告显示,2019年A股房地产板块表现弱于港股内房股板块,这是因为香港上市的地产股大部分是龙头房企,当前市场向头部集中的趋势加速,资金更青睐龙头房企。从估值来看,近两年,沪深上市房企和在港上市房企估值水平接近一致,2019年在港上市房企平均市盈率小幅上升,但平均市净率有所下降,依次为8.19倍、0.85倍,沪深上市房企平均市盈率与市净率分别为7.65倍和0.91倍,同比均有所降低。


在运营规模表现上,经营规模稳步增长,行业分化趋势延续。2019年上市房企总资产均值、净资产均值、房地产业务收入均值都呈现同比大幅增长。从上市房企总资产规模来看,截至2019年末,总资产超过千亿的房企有57家,约占上市房企总量的28%,超过3000亿的企业22家,约占上市房企总量的11%,其中,超过万亿的企业有5家,依次是万科、恒大、碧桂园、保利和绿地。销售金额方面,碧桂园、万科、恒大、融创等上市房企继续保持领先优势,稳居规模优势房企行列。


从偿债能力来看,负债比率小幅提升,房企偿债风险可控。测评研究报告显示,2019年房地产企业负债水平保持稳定,偿债风险在可控范围之内。从长期偿债能力看,2019年末上市房企资产负债率均值为69.96%,较2018年上升1.87个百分点;净负债率均值为95.77%,较2018年末上升3.25个百分点。从企业资产负债率的分布上看,2019年约25%的企业资产负债率低于60%,约16%的企业资产负债率处于60%和70%之间,约26%的企业资产负债率处于70%和80%之间,约27%的企业资产负债率处于80%和90%之间;另外6%的企业资产负债率高于90%。


在盈利能力方面,行业利润增速下滑。2019年上市房企净资产收益率均值为9.50%,较2018年下降0.30个百分点;总资产净利率均值为2.18%,较2018年上升0.18个百分点;总资产报酬率均值为4.74%,较2018年下降0.03个百分点。三大盈利效率指标与2018年相比没有太大变化,表明当前市场进入了平稳发展时期。但从绝对盈利规模和相对盈利能力来看,绝大部分房企盈利规模介于100亿元以下,资产回报率介于0~10%之间。


在成长能力上,业绩增速整体向好。2019年上市房企营业收入、净利润和净资产规模同比均实现增长。从成长能力指标看,离散程度较大,表明上市房企成长能力差异较大。根据数据统计,52%的企业处于增收又增利的区间;22%的企业处于增收不增利的区间;11%的企业利润增长较快,收入出现下降;15%的企业处于低速增长区间。


从经营效率看,运营效率基本稳定,存货规模温和增长。2019年末存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均值分别为0.33、0.28和0.20,较上年数据略有小幅下降。同时,截至2019年底,上市房企存货总计13.99万亿元,其中存货超过1000亿元的有33家,较去年增加4家;超过3000亿元的有10家,分别为恒大、碧桂园、万科、中海、保利、华润、绿地、融创、龙湖和招商蛇口。另一方面,从各类型上市房企表现看,高速周转型企业存货周转率、流动资产周转率和总资产周转率均领先于行业平均水平,三项指标分别为0.59、0.46、0.35;平稳经营型企业三项周转率均值分别为0.38、0.31和0.22;落后经营型企业各项经营效率指标则低于总体均值水平。


在社会责任方面,上市房企践行社会责任理念愈发加强,行为落实也更加细化全面。上市房企在关注自身发展的同时不忘反哺社会,积极承担企业责任,履行社会义务,促进企业、社会、城市共同向可持续、健康、完善方向发展。从纳税指标来看,2019年,上市房企纳税额均值为23.41亿元,同比增加10.38%。


从创新能力来看,发展迅速且占据较高市场份额的上市房企,普遍对市场的变动有着前瞻性的创新力。上市房企凭借持续输出的快速反应能力和创新能力树立起行业企业间的差异化竞争壁垒。从房企创新运营管理模式上看,归功于技术层面的创新和提高,开发周期、销售周期大幅缩短,上市房企的运营效率明显提升。整体来看,近年来上市房企积极的在各个方面进行创新和突破。


房企坚持主业深耕   多元布局垂直下沉是趋势


本次发布的测评研究报告指出,在“房子是用来住的,不是用来炒的”的主基调下,中央聚焦房地产金融风险,坚持住房居住属性,不将房地产作为短期刺激经济的手段,地方因城施策保持房地产市场稳定,融资政策逐步收紧,市场对房地产板块的关注度不如前些年来得大。


但对房地产企业来说,多数上市房企仍继续坚持主业深耕,大多数上市房企第一主营业务依旧为地产开发。房地产开发业务收入占总营业收入分别大于70%的上市房企数量,合计占比约达到了65%。


从战略趋势来看,上市房企多围绕“1+X”,即聚焦主业,多元业务协同的方向发展,更加重视集团健康、可持续发展,针对多元业务的布局更加审慎,“增利润,降负债”受到上市房企的关注。在多元业务方面,上市房企进军方向多数以围绕房地产上下游业务为主。其中,物业管理行业规模稳步增长,商业地产多数实现正向增长,酒店及相关、装修、文旅城运营、园区开发运营等业务,上市房企布局较少,规模有待增长。总体来看,上市房企的多元业务正在不断垂直下沉。


房地产行业融资环境前松后紧


研究测评报告指出,金融政策在2018年下半年从去杠杆转向稳杠杆后,资金面相对宽松。2019年初延续了2018年底的态势,房企纷纷抓住窗口期进行融资,1月融资额创下历史新高。随着3月房地产市场转暖,土地市场热度有所抬头,在房住不炒的基调下,融资政策逐步收紧。银保监会和发改委连续发文或进行窗口指导,对房地产企业通过银行、信托、租赁等金融机构以及在海外市场融资进行规范。


5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(银保监发[2019]23号文,简称“23号文”),明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资;7月6日,银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大的信托公司进行约谈警示;7月10日,银保监会针对部分房地产贷款较多,增速较快的银行进行窗口指导,要求控制房地产贷款额度;7月12日,国家发改委发布《关于房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》,提出房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。


随着政策的落地,融资环境逐渐降温。2020年初受新冠疫情影响,行业销售额大幅下降,回款同比大降,房企通过融资保持稳定经营,1月融资额仅次于2019年,达到近来年第二高峰。由此可见,融资政策围绕保持市场长期平稳发展,在市场过热时起到降温作用,在市场遇到潜在风险时起化解作用。国家统计局数据显示,2019年房地产贷款增速逐季下降,房地产贷款在整体贷款中的占比达到29%,但是2020年一季度占比为28.81%,自有观测值以来首次出现季度下降。


附:2020中国房地产上市公司单项榜


Part 3
2020物业服务企业上市公司测评


物业服务企业上市公司(简称“上市物企”)在运营规模、盈利能力、抗风险能力、成长潜力、创新能力与社会责任等方面均具有较强的行业代表性,通过剖析研究这一企业集群能够在一定程度上反映和折射出整个行业在市场拓展、业务模式、盈利水平、服务能力、成长潜能等方面的大致趋势,并通过对企业业务梳理的分析,明晰其特色标签与其能力的协同,再造物企的长期价值,并能够为有上市意愿的物企提供参考样本。



本次测评研究的对象为截止到2020年4月30日的26家上市物企,包括沪深上市物企3家,在港上市物企23家。与2018年相比,本次纳入上市测评的物企净增12家。此外,本次测评也持续研究和分析挂牌新三板及计划上市的物业服务企业的状况,以进一步明确其在资本市场的发展和状况,展示物业管理行业的现状和活力。


物企为资本市场看重,部分企业表现较房企亦不逊色。


上市物企与2019上市房企百强市值(5月13日)排名


数据来源:CRIC,中国房地产测评中心,中物研协


对比上市物企和关联房地产企业市值,上市物企出现分化。背靠实力雄厚房企的物企,势如破竹,市值位于前列;独立第三方及关联房企表现一般的物企,逐渐出现掉队的趋势。


疫情消极影响之下,物管板块仍逆势突围


2020年1月新冠疫情暴发以来,物管板块整体表现好于恒生指数。截止到4月30日,相较2019年末收盘价,物管板块平均涨幅为26.3%,同期恒生指数下跌12.6%


图 3 2020年以来上市物企股价涨跌和恒生指数的表现对比 

注:不包括2020年3月新上市的兴业物联和烨星集团


数据来源:企业年报,CRIC,中国房地产测评中心,中物研协


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