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雅生活黄奉潮:全产业链输出“中国雅致生活”
发布时间:2019-05-09     



雅生活集团董事长黄奉潮



“房住不炒”,聚焦“住”的物业管理行业迎来最好的时代。


在过去几年里,房地产企业纷纷分拆物业管理业务独立上市,使得港股市场很快崛起一个新的板块——物业板块。在刚刚过去的财报季,这个板块以漂亮的盈利增速、良好的现金流,成为行业周期调整中一道亮丽的风景线。


雅居乐地产旗下的雅生活服务(以下简称“雅生活”)就是其中的佼佼者。2018年,雅生活在物业股年报数据大比拼中问鼎多项第一,其中高达176.5%的净利润增速、38.4%的毛利率、50%的分红率,以及48亿元人民币现金及现金等价物,尤为引人注目。


“未来三年,我们营业收入有望继续保持50%以上的增长速度。”近日,雅生活董事长黄奉潮接受上证报采访时自信地表示。自信的背后,是雅生活借力资本市场迅速完成物业管理全产业链布局,形成物业服务、资产管理、公共服务和社区商业四大业务板块协同发展的新格局。


“雅生活将大力推进收购、并购,强化规模效应,未来三年的规划是综合实力进入中国物业服务前五强,成为营收超百亿的物业服务企业。但雅生活永远不会改变的初心是把基础业务做好、做精、做强,让业主满意度更高、黏性更强。我们长远目标是将雅生活打造成‘百年老店’。”黄奉潮说。



借力并购加速前行


近年来,品牌房企纷纷走出“自家小区”,面向更广大的社区甚至商业写字楼、公共建筑输出物业管理服务,使得物业管理行业集中度持续提升。2018年2月成功在港股市场IPO融资近40亿港元的雅生活,就是其中“走”得最快的一员。


“与其他物业管理服务公司不同,我们虽然分拆自雅居乐地产,但背后站着雅居乐和绿地两大知名地产商。”一见面,黄奉潮就向记者介绍公司的独特之处。


梳理公告可以发现,雅生活的并购扩张早在上市前就已开始。2017年6月30日,绿地集团将全资子公司上海绿地物业100%股权转让给雅生活。同年8月17日,绿地集团又以10亿元战略入股雅生活,取得雅生活20%股份,成为雅生活集团长期战略性股东。雅生活成为拥有两大一线地产商作为股东的物业服务企业。


“上市以后,我们又相继并购了南京紫竹物业、京基物业、青岛华仁物业、哈尔滨景阳物业,并收购了广州粤华物业有限公司51%股权,物业管理规模大幅提升。”黄奉潮细数道。


据悉,截至2018年12月31日,雅生活在管面积达1.38亿平方米,同比增长76.3%;已签订物业管理合约总建筑面积(下称“合约面积”)2.30亿平方米,增长82.2%。物业管理范围已覆盖24个省市自治区,服务类型涵盖主流住宅、高端豪宅、旅游地产等多种业态。


如果加上年后收购并于今年4月起合并报表的青岛华仁物业和哈尔滨景阳物业,雅生活在管及合约面积将分别达到1.54亿平方米、2.46亿平方米。


值得注意的是,2.46亿平方米总合约面积中,来自双股东贡献的合约面积约9240万平方米,占比37.5%。这意味着,第三方拓展及收并购贡献的合约面积超过来自股东的面积,占比达62.5%。


黄奉潮表示,在行业竞争持续加剧的情况下,扩张规模仍然是物业管理企业的重要战略,也是增加企业竞争力的必由之路。因此,未来雅生活仍将大力推进收、并购,强化规模效应,聚焦粤港澳大湾区、长三角、成渝、京津冀等城市群,收购及拓展的业态从传统的住宅物业管理,向住宅、商业、公共建筑多业态物业管理转变。原则上,每年收、并购数量不低于2018年。


当然,黄奉潮反复强调,在快速扩张规模的同时,雅生活永远不会改变的初心是把基础业务做好、做精、做强,让业主满意度更高、黏性更强。“品质是雅生活的生命线,是一切业务的根本,所以我们把管好服务品质放在首位;其次是管好经营效益,开源节流,提升经营效益;最后才是做大规模,确保营业收入、利润的双提升。”


在严守品质生命线的基础上,以资本为助推器,雅生活已从并购扩张中尝到甜头。2018年,物业管理规模急剧扩张的同时,业绩也出现跳跃式增长。雅生活2018年收入约为人民币33.8亿元,同比增长91.8%;毛利约为人民币12.99亿元,同比增长118.4%;股东应占利润为人民币8.01亿元,同比增长176.5%。


“虽然2018年收并购动作不断,但我们的现金流依然很充沛。截至2018年年底,我们经营现金流高达8.8亿元人民币,拥有现金及现金等价物达48亿元人民币,雄厚的资金支持将为雅生活未来的战略布局奠定坚实基础。”黄奉潮说。



四大板块协同发展


由于目前雅生活管理规模已经达到一定的水平,今年第一季度,雅生活对现有业务线条进行全面梳理,成立物业服务公司、资产管理公司、公共服务公司和社区商业公司,形成四大业务板块协同发展的新格局。


“物业服务公司将主要聚焦住宅物业,这是雅生活的主营业务,也是雅生活的金字招牌,未来将遵循三大发展路径:一是雅居乐、绿地双股东每年输送的管理面积;二是第三方拓展及企业合作;三是收并购及参与国企混改。”黄奉潮表示。


资产管理公司则聚焦专业性更强、毛利率更高的高端商业及写字楼物业。据黄奉潮介绍,该板块业务覆盖前期策划、运营管理、招商租赁及中介服务,目标是打造中国高端商业及写字楼资产管理品牌,打破外资企业的市场垄断。


据了解,目前雅居乐资产管理公司“卓森资产管理”在管项目面积已近200万平方米,合约管理面积超600万平方米,项目包括武汉绿地国际金融城、广州雅居乐中心、银川地标301绿地中心、上海雅居乐国际广场、北京绿地环球文化金融城、杭州绿地运河商业中心、南宁富雅国际金融中心等。


“卓森的合作理念和合作模式更为灵活多样,有足够的底气,也有足够的信心在商写领域崭露头角,开辟新篇章。”黄奉潮表示。

在雅生活2018年业绩发布会上,黄奉潮就曾透露,2019年雅生活还将在公共建筑类物业上发力,具体包括政府办公楼,学校、医院等事业单位,机场、轨道交通等基础设施。


2019年3月,业绩发布后不久,雅生活就成功收购广州粤华物业有限公司51%股权。有着25年历史的粤华物业是一家以管理公建物业为主的区域性龙头物业管理公司,截至2018年12月31日,该公司在管项目为257个,总在管面积约3000万平方米。


“粤华原本是一家区域性公司,致力于为广州及广东其他地区和华东、华中区域的以公共建筑为主的项目提供物业管理服务。雅生活将为粤华赋能,将其变成全国性公司。”黄奉潮说。



深挖社区经济潜力


如果说布局住宅、商业及写字楼、公共建筑物业管理是雅生活的横向发展战略,那么深挖社区经济的巨大潜力则是雅生活纵向发展战略。


“如何围绕人、房、车、公共资源做活增值服务及多种经营业务,是各大商家竞逐的消费前沿阵地,物业公司拥有天然的优势,可以向业主直接推销产品及服务。随着雅生活各业务板块规模快速扩张,社区增值服务的业务也将大有可为,呈现几何级的增长将成为必然。”黄奉潮认为。


据黄奉潮介绍,四大业务板块中的社区商业公司将是雅生活深耕社区的主要载体。雅生活的社区商业公司将在雅生活的住宅服务板块、高端商写板块、政府公共类服务板块开展各类增值服务,纵向深挖各业务板块的商业机会。


黄奉潮指出,目前雅生活住宅服务板块服务着业主100万,涉及500多个项目,在此基础上,预期每年将增加在管面积7000万平方米。此外,高端商写板块即将全面发力,服务面积也将大幅增加;而政府公共类服务业务也将从华南区域走向全国,业务规模也有望不断扩大。


黄奉潮介绍,雅生活的社区商业公司将围绕人、房、车、公共资源开展社区增值服务,切实解决业主痛点及需求,构建以家庭消费为核心的小区经济生态圈。


具体来说,围绕人开展的社区业务将包括医疗健康、养老、教育培训、购物娱乐、旅游出行、财富管理、宠物寄养等;围绕房开展的社区业务包括销售、租赁、家装宅配、二次装修、翻新保养、家政保洁、室内维修、园艺绿化、托管经营等;围绕车开展的社区业务包括汽车美容、维修保养、车险、汽车托管、汽车租赁等;围绕公共资源开展的社区业务包括停车场管理、社区媒介、会所经营、场地租赁等。


黄奉潮透露,未来不排除在社区里孵化出一些新的专业公司,因为随着平台的扩大,社区商业经济也会增加很多创新的服务项目,通过孵化新的专业公司来服务业主,可以提升便利性和满意度。


有业内分析人士指出,随着物业服务行业的不断发展壮大,社区增值服务的价值逐渐凸显,成为很多物业服务企业争相开发的一块“肥肉”,那些占有规模优势的物业服务企业在社区增值业务上发展空间更大。


事实上,作为当前物业企业竞争的主战场——社区增值业务方面,雅生活2018年收入达2.8亿元,同比增长183.7%,增速远高于其他物业管理公司。



来源:上海证券报   作者:时娜



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